万万没想到。
昔日以吸引新天津人刚需置业为主的津南区,现在是学区房+本地改善需求为主,新天津人刚需需求为辅。
连续下降!
(资料图片仅供参考)
2023年6月,津南新房签约516套,是最近一年内的历史第二低(最低为1月份的416套),比5月份下降约28%,价格上环比也下降了7%!
2023年上半年,津南区签约了4717套,比2022年上半年增长了7%。
主要还是因为今年2-3月份,小阳春+学区季,海教园爆场,后续销量也一直处于高水平。
另外,津南区2023年上半年的均价约为1.5万/平米,在环城属于偏低水平。
下面来看一下具体的板块&楼盘排行。
>>海教园
没有想到,今年上半年津南区靠着学区房撑起了“半边天”。
海教园板块1-6月份新房共签约1482套,占津南区全区签约套数的30%。
如此走量的前提下,居然整个板块还涨价了,真是叫好又叫座。
第一名是龙湖樘樾,是目前海教园妥妥的主力盘,1-6月共签约559套,几乎每个月签约套数在百套左右,签约均价1.94万/平米。
位置属于南部,不算中心地段,但是凭着品牌和之前龙湖天璞交房的品质,成为板块内卖的最好的项目。
目前在售79平米165万起步,106平米208万起步,精装89平米,177万起步。
对比龙湖天璞,龙湖樘樾少了精装,6月份之后,项目价格又上调了,大约每套房增加10万左右。
第六名是龙湖天璞,1-6月共签约245套,目前全盘售罄状态,二期在今年6月已交房。
第三名是锦绣大家,1-6月共签约426套,签约均价1.96万/平米。
锦绣大家是目前中部销量较好的盘,今年2月份开始,二期加推速度频繁增加,目前二期已经销售了快一半的库存。
目前在售89平米总价195万,109平米总价230万左右,128平米总价270万左右。
现在整体海教园板块新房供应量太少了,需求量又大,所以能够支撑房价上涨。
今年6月份海教园南开大学北侧拍出的两宗地块,中铁建地块和保利地块,都已经出具规划了,预计今年下半年就能入市了。
新的供应肯定会给买房人带来新的选择,希望海教园这次能有新产品继续出现。
因为海教园的12年制学校的属性,可以解决从幼儿园到高中的教育需求,同时能考市区高中,价格也适中,所以吸引周边板块以及有多胎的新天津人。
目前海教园的学位趋于紧张,估计2024年能得到部分的缓解。
>>天嘉湖
该板块仅有中海国际公园城上榜,以448套的成绩登上第二名。
目前比较吸引人的是其叠拼类产品,现房格林威治地块上叠96平米104万起步,下叠102平米110万起步。
>>咸水沽
该板块是津南区销量亚军,1-6月份成交了883套,占津南区全区签约套数的18%。
第四名是保利时代,1-6月共签约326套;
第七名是东亚新华国樾华府,1-6月共签约224套。
这两个项目位于同一区域,是咸水沽比较核心的区域,客群以地缘改善为主。
目前保利时代一期还剩小户型,二期大户型130平米洋房已开,总价190万左右。
东亚新华国樾华府目前一期还有少量房源在售,78-132平米户型,总价100万起步。
同时项目二期工程已开工。
咸水沽板块还有富力又一城上榜,上半年签约178套,主要以新天津人为主,
90平米高层97万起步,大户型单价不到万元。
>>双港
第五名天房发展林里公园来自双港,上半年签约210套。
该项目距离外环线很近,吸引了很多刚需外溢,整个小区都是小户型,63-88平米。
并且项目常年有价保活动,价格比较稳。
>>国展西
第八名是大华公园世家来自国展西,上半年签约210套,签约均价1.6万/平米。
因为去年年底做了一波特惠价格,一下把国展的门槛价格拉低,吸引了更多的刚需客户。
同时今年交房以及实验学校津南校区的招生,都让现房的大华公园世家脱颖而出。
项目在售小高75-99平米,总价125-165万左右,洋房108-119平米,总价195-230万左右。
>>辛庄
第九名首创禧悦来自辛庄,上半年签约206套,签约均价1.48万/平米,去年下半年靠着低价吸引周边刚需外溢。
但今年以来,周边国展西的价格更有性价比,首创禧悦的流量就下来了。
目前津南靠海教园和咸水沽两个板块撑腰,上半年签约4717套。
成交的房源结构发生了巨大转变,之前是以新天津人为主,本地改善为辅,海教园作为增量。
但现在是以海教园为主,本地改善为辅。
面临两个问题:
1.之前支撑津南高流速的刚需楼盘,比如中海国际公园城和富力新城,今年的流量大不如前。
2.津南环内片区还未正式启动,导致河西的改善暂时很难外溢到津南改善。